Co-propriétaires : bien lire un relevé de charges avant une réunion du syndic

Lorsque se tient une assemblée générale, le syndic est tenu par la loi de tenir à disposition de tous les copropriétaires les justificatifs des charges ainsi que les factures. Si la consultation de ces documents peut sembler un peu rébarbative, il est néanmoins conseillé de prendre le temps de le faire minutieusement.

Comment consulter les documents ?

Le syndic est tenu de mettre tous les justificatifs de charges et factures à disposition des copropriétaires pendant au moins un jour ouvré, et ce avant la convocation pour l’AG. Tout copropriétaire doit avoir accès aux originaux et a le droit de réaliser à ses frais des copies. En dehors des périodes précédant les AG, les copropriétaires peuvent demander assistance au Conseil de Syndic, lequel a le droit d’accéder aux documents à tout moment.

Comment bien lire un relevé de charges ? 

Le décompte des charges divise celles-ci en plusieurs catégories. Les charges courantes regroupent tout ce qui a trait à l’entretien et à la gestion du bâtiment. Leur répartition est effectuée sur tous les copropriétaires en fonction de la surface de leurs biens. Les charges spéciales comprennent toutes les dépenses liées aux équipements communs. Cela comprend l’ascenseur, le chauffage, l’eau… La répartition se fait selon le règlement de copropriété. Enfin, les charges exceptionnelles concernent tous les travaux ponctuels.

Pour chaque catégorie de charges, le relevé détaille le total de ce qui a été payé pendant l’année passée ainsi que la part de ces dépenses qui vous incombe. En dessous, vous trouverez le budget voté l’an passé pour le paiement de ces charges et votre part correspondante. Enfin, une dernière ligne exposera la différence entre ces deux montants et l’éventuelle part qu’il vous reste à payer.

Par exemple, si le budget voté en AG l’année précédente pour les charges courantes était de 20 000 euros avec votre part « prévue » correspondant à 5000 euros, mais que le montant réel payé au court de l’année est de 21 000 euros, votre part « réelle » s’élèvera à 5250 euros et le décompte de charges mettra en avant les 250 euros qu’il vous reste à payer.

Il s’agit là de ce qu’on appelle la régularisation annuelle des charges et la balance peut vous être favorable ou défavorable en fonction du montant payé par le syndic et de l’estimation qui avait été faite.

Comment contester un relevé de charges ?

Vous estimez payer une part trop importante des charges par rapport à la surface de votre bien ? L’AG annuelle est le bon moment pour tenter de faire valoir votre point de vue. Vous avez le droit de demander un réexamen de la répartition des charges à chaque AG. Rien ne vous garantit cependant que les autres copropriétaires accepteront de modifier la répartition des tantièmes.

Si vous n’obtenez pas gain de cause, vous pouvez vous tourner vers le tribunal de Grande Instance si vous estimez que votre part est supérieure de 25% à ce qu’elle devrait être. A noter que cete solution judiciaire n’est possible que dans les deux ans après la première vente du lot ou dans les cinq ans après l’adoption du règlement de copropriété fixant la répartition des charges.

L’accès aux factures vous permet aussi de contester pendant l’AG le montant payé si vous décelez une erreur de calcul. En revanche il vous est impossible de faire valoir un droit à ne pas payer certaines charges pour des équipements communs que vous n’utilisez pas. Refuser de payer pour l’ascenseur si vous êtes au rez-de-chaussée ou pour l’entretien du hall si vous disposez d’une entrée annexe n’est par exemple pas possible.

Vous êtes co-propriétaire ? N’hésitez pas à faire part à votre syndic de l’utilité de Batiref pour trouver les bons artisans.